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机构投资者“资产欠配” 公募REITs人气爆棚

52 2022-06-29

上市一周年以来,公募REITs的优越性渐渐被市场所认识,市场各方对于公募REITs的热情有增无减。年内新发产品市场认购火爆,日前发布的国金中国铁建高速REIT累计认购超400亿元,该基金公众发售部分的配售比例约2.45%,远低于去年的平均水平。二级市场的REITs虽然有所调整,但是估值仍处于高位。

市场人士分析,结合我国当前相对宽松的货币政策,机构投资者普遍面临“资产欠配”的局面。在此背景下,同时具有相对稳定收益特征和二级市场增值收益的公募REITs产品,更是成为机构投资者青睐的金融产品。

当前来看,市场各方对于公募REITs的市场扩容都有较大期待,政策层面鼓励REITs发展的文件也不断出台。不过,考虑到公募REITs仍处于试点阶段,且属于面向公众投资者的重大金融创新产品,因此短期内全面放开的可能性较小,但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。

 

新发REITs供不应求

公募REITs仍然处于卖方市场。截至2022年5月末,我国已累计发行12只基础设施公募REITs,合计发行规模约为458亿元。但此规模与我国巨量、优质的基础设施资产存量规模相比,尚存在较大的规模差距,具备极大的发展前景。

6月24日,备受瞩目的国金中国铁建高速REIT公布认购申请确认比例结果公告,公众投资者认购基金15.35亿份(比例配售前),配售比例约2.45%;网下投资者认购份额27.153亿份(比例配售前),配售比例约3.22%;战略配售3.75亿份,配售比例为100%。以此计算,国金中国铁建高速REIT的认购规模超过440亿元。

年内新发REITs被机构和普通投资者“围猎”,似乎已成为常态。4月份,华夏中国交建高速公路REIT启动公开发售,公众部分认购规模超840亿,配售比例约为0.8%,打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下1.76%的最低配售比纪录。

从数据上来看,经过了一年的市场培育,去年开始正式面向国内投资者的公募REITs确实越来越受欢迎。去年发行的11只公募REITs产品中,包括中航首钢生物质REIT在内的平均配售比为5.50%,远远高于今年的两只产品,有3只产品的这一数据甚至超过10%。

认购火爆体现了REITs产品的稀缺性。“结合我国当前相对宽松的货币政策,机构投资者普遍面临‘资产欠配’的局面,同时具有相对稳定收益特征和二级市场增值收益的公募REITs产品,更是成为机构投资者青睐的金融产品。”招商证券REITs业务负责人在接受证券时报记者采访时表示。

华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也对证券时报记者表示,在目前国际国内经济形势非常复杂的大背景下,优质资产越来越少,不管是对个人还是机构,资产配置难度越来越大,像公募REITs这类资产透明度高、收益来源于底层资产,现金流几乎全部给投资人分派的大类资产就愈发受到青睐。

同时,目前公募REITs市场运行刚满一年,整体发行量有限。上半年发行1只华夏中交建高速项目,加上近期发行的国金铁建REIT,整个公募REITs市场至今共发行13只产品,发行规模约506亿左右,明显出现供给稀缺、需求强烈的现象。

二级市场估值居高难下

公募REITs被投资者认可的另一个表现,就是其二级市场走势强劲。自去年6月21日首批产品上市以来,公募REITs在市场上一度小幅下跌,随后就持续上涨。

今年以来,在首批上市产品的表现接近预期下,市场有所回调,但是估值仍然处于高位。Wind数据显示,12只正在交易的REITs产品,扣除今年新上市的华夏中国交建高速公路REIT,上市以来的平均涨幅达到了26.44%。

考虑到REITs稳定分红特点,已上市REITs的二级市场收益更加出色。据上海证券基金评价中心统计,上市以来首批9只产品中有5只实现两次分红,4只产品实现一次分红。光大证券分析师孙伟风统计,截至6月20日,首批上市的9只REITs包括分红和资本增值的综合收益为26.99%。

“在当前‘资产荒’的背景下,REITs 由于数量较少本身具备一定的稀缺性,处于供不应求状态,对投资者吸引力较强。因此,即使解禁后相关持有人卖出一定份额,也会有新的投资者及时买入,不会引起价格的大幅波动。”孙伟风表示。

不过,机构人士也担心,持续的高估值会削减REITs的长期投资回报。

“虽然公募REITs自去年上市以来平均涨幅超过20%,整体收益率比较高,但这并不能简单认为是常态。”杜鹏坦言。

前述招商证券REITs业务负责人也表示,海外成熟公募REITs的年均回报率在6%~10%之间,作为股票和债券之外的第三大类金融品种,公募REITs为资本市场提供了更为广泛的配置选择基础,同时也为公众投资人提供了能够实现相对稳定收益的投资渠道。

该人士表示,整体而言,公募REITs的回报率处于股票和债券之间,一般无法达到股票投资者所追求的超高年化收益,但其收益的稳定性远胜股票市场,因此需要理性看待公募REITs投资及其收益水平。

“建议投资者坚持价值投资理念,在投资公募REITs前应充分评估自身风险偏好,充分了解公募REITs的产品逻辑和内在价值,避免受短期市场行情影响,规避短期基金价格波动风险。”第一创业证券结构化产品部公募REITs投资产品负责人冉竞真表示。

他认为,从国外REITs市场的长期表现来看,REITs是中等风险、中等收益的金融工具;长期来看,风险收益特征不同于股票、债券等传统大类资产,可分散投资风险,优化投资者投资组合的风险收益比。目前,市场上包括第一创业证券在内已经有多家银行、券商设立以公募REITs为配置策略的资产管理产品,普通投资者也可通过认购此类产品间接参与公募REITs投资。

机构静待市场扩容

在前期试点稳定的情况下,市场各方对于公募REITs的加速扩容有较大期待。

“经济下行期,REITs是重要的信用扩张工具。于基建投资而言,通过盘活存量资产的方式,回笼前期沉淀的资金,改善相关资产持有者的资产负债表;其次,通过缩短资金回收久期、提升投资回报率的方式,提高相关各方的投资意愿;第三,通过缓解投资方对于中长期负债率的担忧,引导投资预期、增强其现阶段的投资信心。”孙伟风说。

冉竞真表示,“公募REITs供给的扩大,一方面是回应当下市场投资需求,更重要的是要始终着眼长远、立足全局。公募REITs在支持国家重大战略实施、增强服务实体经济质效、推动基础设施投融资健康发展、防范化解债务风险、做好‘六稳六保’工作、助推双循环等主要方面,意义不言而喻。”

事实上,政策层面也释放了诸多积极信号。2022年5月25日,国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号,简称“19号文”),其中明确“进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”自“19号文”发布以来,包括国家发改委、证监会、地方发改委、沪深交易所等整个公募REITs审核条线均在提高审核效率。

另一方面,扩募等政策也在逐步出台。5月31日,沪深交易所同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》,明确了公募REITs扩募的相关政策指引,当前已有多只已发行的公募REITs正在加紧筹备扩募安排。后续随着公募REITs扩募落地,将有助于公募REITs市场进一步扩容,成为除首发之外另一条将公募REITs提升供给的重要路径。

“扩募对于REITs来说极为关键,意味着已上市的REITs可以通过收购新的资产来发展做大。”杜鹏表示,“和上市公司不一样,上市公司在上市的时候基本就是全部的资产上市了,但目前REITs发行人在发REITs时只是拿了一小部分资产,其自身储备的存量资产和继续新建的资产远远大于已上市资产,这就天然为后续持续扩募收购提供大量资产。另外,优秀的REITs管理人同样可以对外收购同类资产。从海外成熟REITs市场的发展来看,扩募带来的资产上市规模远远大于REITs新发上市的规模。所以,扩募对于提升资产供给量来说,可以说比首发的作用更大。”

不过,前述招商证券REITs业务负责人也指出,考虑到公募REITs仍处于试点阶段,且属于面向公众投资者的重大金融创新产品,公募REITs短期内全面放开的可能性较小,但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。

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